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房產降價也許是單相思


2014/04/17

 □李堯
   3月的成都,驚蟄過后飄了點毛毛雨,春天貌似來得很慢,顯得到處不溫不火。但就在這個3月,當地樓市以驚悚片的節奏,讓最愛看鬧熱的市民過了盤癮。一大批在全國耳熟能詳的地產商品牌,其旗下樓盤價格出現了“板命”的震蕩。
   一向雄踞城南,以各種高大上自居的鉑雅苑,原本500萬元總價的主力產品垮價到350萬元,用150萬元的降幅落落大方地順應市場;
   當大家還沒回過神來的時候,世茂玉錦灣用甩賣的姿態喊出“買一贈一”,用海南10年海景房居住權和贈送一套精裝公寓的待遇,分別給成都180/260平方米的產品當拉拉隊,不禁讓人聯想到當年荷花池賣吼貨的壯烈;
   九龍倉憑借2000元/平方米的降幅和業主圍堵頭條,成為了又一個行業高亮話題,雖然點贊和踩的比例不相上下,但它確實賣火了;
   綠地城有點裝怪,同行戰友都在甩賣裝備套現的同時,綠地城不緊不慢地聚集了3000多人在城北制造開盤擁堵,讓大豐板塊速度火了一把,連一向不看好北門的成都人也開始覺得這個部分要重視了……
   就在臺上“幾幅顏色”賣力順應市場的同時,一個旁白悄然飄起:“房地產是
不是要開始垮價了?”
   于是觀眾緊張了,畢竟任大炮說過房地產天然就是投資品,那么不管剛需還是改善人群,只要買了房,或多或少都有點擔心資產貶值;而對于沒買又要買的人就更緊張——要是垮價,現在買了劃不著;要是不垮價,手里緊拽的首付未必能消費得起觀望過后的那30%。
   那么成都樓市會不會垮?全國樓市能否繼續雄起?
   幾顆螺絲壞不了一鍋湯。這個老生常談的經驗用于成都樓市也一樣。
   杭州降價風波搞得全國都有點杯弓蛇影,其實成都部分樓盤,尤其是高端盤降價純屬個案,今年的M2增長率設定在13%,反觀此前的設定比值,貨幣供應相對偏緊,資金比較緊張的背景下,開發商必然加速產品兌現,通過降價促銷來實現現金回流是完全符合邏輯的常規動作。
   進入三月,開發商集中推盤,樓市成交向好。據統計,3月份新推樓盤項目33個,其中13個項目首日認購率超50%,其中就包括了裝怪的綠地城搞出來的城北大擁堵。
   其實,作為西部經濟核心增長極城市的成都,樓市始終保持比較平穩發展的態勢。2013年市場供需齊漲,并且呈現出繼2009年后的又一高峰。全年一手商品住宅供應2462.3萬平方米,環比上漲13.95%;成交2592.69萬平方米,環比上漲24.03%。主城區表現更兇猛,全年一手商品住宅供應1046.16萬平方米,環比上漲21.4%;成交1104.71萬平方米,環比上漲22.9%;供需兩端齊邁入千萬俱樂部回流是完全符合邏輯的常規動作。
   進入三月,開發商集中推盤,樓市成交向好。據統計,3月份新推樓盤項目33個,其中13個項目首日認購率超50%,其中就包括了裝怪的綠地城搞出來的城北大擁堵。
   其實,作為西部經濟核心增長極城市的成都,樓市始終保持比較平穩發展的態勢。2013年市場供需齊漲,并且呈現出繼2009年后的又一高峰。全年一手商品住宅供應2462.3萬平方米,環比上漲13.95%;成交2592.69萬平方米,環比上漲24.03%。主城區表現更兇猛,全年一手商品住宅供應1046.16萬平方米,環比上漲21.4%;成交1104.71萬平方米,環比上漲22.9%;供需兩端齊邁入千萬俱樂部。
   2014年,成都主城區存量約500萬平方米,近郊區存量約800萬平方米。目前存量房的去化周期僅為6個月左右,供需處于基本正常水平。那么至少作為在全國GDP排名第8,而房價僅排20的一線城市,成都的需求依然巨大,房價仍然有上漲潛力。
   目前買方市場已經形成,經濟社會發展到一個階段,消費者從被動轉型為主動,對于行業供應主體而言就需要進行系統升級。從資金優化、成本管控、流程細化,到產品設計、配套完善、營銷精準、服務提升等各個環節,都要轉變那種供方市場的霸道思維,換位到市場真實需求和產品使用價值上,形成基于市場細分和目標客群需求最大化滿足的產品供應上來。
   (作者為全心地產投資顧問有限公司顧問部總監)

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